In den vergangenen zwei Jahren war der österreichische Immobilienmarkt für alle Beteiligten recht unangenehm. Steigende Zinsen, Inflation und strengere Kreditvergabebedingungen haben den Schwung des vorherigen Zyklus aufgehalten. Viele Käufer zogen sich zurück. Verkäufer mussten ihre Erwartungen anpassen. In mehreren Bundesländer fielen die Preise spürbar von ihren Höchstständen.

Nun, im Frühjahr 2026, verändert sich das Bild wieder. Die Nachfrage zieht erneut an, die Transaktionszahlen steigen und das Vertrauen der Marktteilnehmer kehrt langsam zurück. Die Menschen kaufen wieder. Transaktionen nehmen zu. Die Lähmung der Jahre 2023 und 2024 scheint sich aufzulösen.

Igor Strehl, Gründer und Inhaber von Dunaj Family Office Consulting, beobachtet diesen Markt seit Jahren aufmerksam. Seine Einschätzung dazu? „Wir kehren nicht zur Vergangenheit zurück. Aber das ist nicht unbedingt schlecht."

Erste Erholungssignale sind bereits sichtbar

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist bereits im zweiten Jahr in Folge gestiegen. Laut ImmoScout24 lag die Nachfrage auf der Plattform 2025 um 17% über dem Vorjahr. Österreich verzeichnete 2025 rund 91.000 Immobilienkäufe - ein Plus von knapp 9% gegenüber dem Vorjahr. Der Erwerb von Wohnimmobilien stieg um knapp 21%.

In Wien zeigte auch der Zinshausmarkt wieder deutliche Stärke: Das Transaktionsvolumen überschritt erstmals seit 2022 wieder die Milliardenschwelle. All das deutet darauf hin, dass Käufer mit größerem Vertrauen in den Markt zurückkehren.

Ein gesünderer Markt nach einer bedeutsamen Korrektur

Gleichzeitig bedeutet die Erholung nicht automatisch eine Rückkehr zum alten Umfeld. Die Veränderungen sind ungleichmäßig und unterscheiden sich je nach Region. Betrachten wir Salzburg und Wien: In der Mozartstadt sind die Preise für einige Wohnimmobilien im Vergleich zu den Spitzenwerten um bis zu 27% eingebrochen. Ältere Wohnungen, die vor wenigen Jahren noch jenseits der Leistbarkeit lagen, sind nun wieder für gewöhnliche Käufer erreichbar. Wien hingegen blieb aufgrund der anhaltenden Nachfrage und struktureller Angebotsengpässe vergleichsweise stabil.

Die Kombination aus regionaler Vielfalt, verbesserter Leistbarkeit in ausgewählten Teilmärkten und realistischeren Preisvorstellungen auf Verkäuferseite hat Teile des Marktes wieder für Käufer mit langfristiger Perspektive geöffnet. Für viele Haushalte und Investoren erscheint die Rechnung wieder vernünftiger als in den vergangenen Jahren.

Blitz-Interview mit Igor Strehl

Der Markt scheint sich zu erholen. Wie lesen Sie den aktuellen Moment?

Igor Strehl:Es ist aus meiner Sicht eher eine Trendwende als eine klassische Erholung. Preisniveaus, Finanzierungsvorstellungen und das Käuferverhalten sind heute alle disziplinierter. Das schafft eine stabilere Grundlage für Investitionsentscheidungen als in den Boomjahren. Gleichzeitig ist auch Erholung spürbar: Die Nachfrage kehrt zurück, die Transaktionszahlen steigen und das Vertrauen wächst schrittweise.

Der Neubau geht stark zurück. Warum?

Igor Strehl:Bauträger stehen heute vor erheblichen Herausforderungen. Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen und bleiben hoch. Die Finanzierungsbedingungen sind strenger geworden - Banken fordern mehr Eigenkapital und stärkere Vorverkäufe, bevor sie sich zu Projekten verpflichten. Gleichzeitig sind die regulatorischen Anforderungen komplexer geworden, insbesondere in den Bereichen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Das Ergebnis: Es werden weniger Projekte gestartet, vor allem in Wien.

Und was bedeutet das für den Markt in Zukunft?

Igor Strehl:Die Folgen sind bereits sichtbar. Schon eine moderate Erholung der Nachfrage erzeugt Druck, wenn das Angebot begrenzt bleibt. Im Mietsegment werden Bestandswohnungen sehr schnell vergeben - kaum frei, sofort verwertet. Der Wettbewerb unter den Mietern nimmt zu. Im Eigentumsbereich konkurrieren Käufer um Bestandsimmobilien, da es weniger neue Projekte in der Entwicklung gibt. Diese Dynamik führt insgesamt zu einer Angebotsverknappung. Die Nachfrage kehrt zurück, während das Angebot nicht Schritt hält. Dieses Ungleichgewicht stützt das Preiswachstum.

Wird Wohneigentum für Durchschnittskäufer wieder realistischer?

Igor Strehl:An manchen Stellen ja. Die Preise sind gesunken, die Einkommen haben sich einigermaßen gehalten, sodass die monatliche Kreditbelastung wieder in einem Bereich liegt, der eine solide Finanzierung ermöglicht. Die entscheidende Hürde heute ist jedoch das Eigenkapital und die Finanzierungsstruktur. Viele Käufer können sich die monatlichen Raten leisten, scheitern aber am nötigen Startkapital oder daran, die Anforderungen der Banken zu erfüllen.

Welche Empfehlung würden Sie jemandem geben, der 2026 in österreichische Immobilien investieren möchte?

Igor Strehl:Ich würde ihnen sagen, sie sollen aufhören, modernen Neubauten nachzujagen, und stattdessen den Bestandsmarkt in den Blick nehmen. Bestandsimmobilien, insbesondere solche mit Repositionierungspotenzial, können attraktive Möglichkeiten bieten, da sie weniger dem Baukostenrisiko ausgesetzt und oft wettbewerbsfähiger bepreist sind. Die interessantesten Chancen sind oft nicht die offensichtlichsten: Lagen, in denen sich die Preise bereits angepasst haben, und Objekte, die Menschen tatsächlich kaufen oder mieten möchten, sind in der Regel bessere Investitionen als teure Neubauten.